Fristen, Abzüge, Zinsen
Die Mietkaution zurückbekommen
Eine gesetzliche Frist für die Rückzahlung der Kaution gibt es nicht. Die Gerichte gestehen Vermietern eine Prüfzeit zu, die je nach Fall bei drei bis sechs Monaten liegt. Wer weiß, was in dieser Zeit zulässig ist, muss nicht warten, sondern kann nachfassen.
Wie viel überhaupt hinterlegt sein darf
Die Kaution ist auf drei Nettokaltmieten begrenzt, also auf die Miete ohne Betriebs- und Heizkosten. Mieter dürfen sie in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses. Eine Klausel, die die volle Summe vorab verlangt, ändert daran nichts.
Der Vermieter muss das Geld getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen. Das schützt Sie, falls er in die Insolvenz gerät. Die Erträge dieser Anlage stehen Ihnen zu und erhöhen die Sicherheit, bis sie ausgezahlt wird.
Warum die Rückzahlung dauern darf
Nach dem Auszug prüft der Vermieter, ob Forderungen offen sind: rückständige Miete, anerkannte Schäden, eine noch nicht erstellte Betriebskostenabrechnung. Für diese Prüfung räumt die Rechtsprechung ihm Zeit ein, allerdings keine unbegrenzte. Sind alle Punkte geklärt und die Abrechnung liegt vor, ist der Betrag fällig.
Die Praxis sieht so aus: Bei einer sauberen Übergabe ohne Mängel zahlen viele Hausverwaltungen nach vier bis acht Wochen aus. Steht die jährliche Betriebskostenabrechnung noch aus, behalten sie einen Teil ein, bis diese verschickt ist. Für die Abrechnung selbst gilt eine Frist von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums.
Zulässige und unzulässige Abzüge
Diese Unterscheidung entscheidet fast jeden Streit:
- Zulässig: unbezahlte Miete, nachgewiesene Beschädigungen über die normale Abnutzung hinaus, ein angemessener Teil für die noch offene Nebenkostenabrechnung
- Zulässig, wenn wirksam vereinbart und tatsächlich fällig: unterlassene Schönheitsreparaturen
- Unzulässig: Abnutzungsspuren des vertragsgemäßen Gebrauchs, also matte Wände, Laufstraßen im Teppich, kleine Kratzer im Parkett
- Unzulässig: pauschale Beträge ohne Beleg, etwa eine runde Summe für Renovierung ohne Kostenvoranschlag oder Rechnung
Wenn nach der Prüfzeit nichts kommt
Der erste Schritt ist eine schriftliche Aufforderung mit konkreter Frist, üblich sind zwei Wochen. Nennen Sie darin Ihre Bankverbindung, das Ende des Mietverhältnisses und den Betrag. Reagiert der Vermieter nicht, folgt eine Mahnung, in der Sie ankündigen, den Anspruch weiterzuverfolgen.
Danach führen zwei Wege weiter: die Beratung durch einen Mieterverein oder eine Anwältin und, falls der Anspruch unstreitig ist, das gerichtliche Mahnverfahren. Die Verjährung beträgt drei Jahre, gerechnet ab dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Zeit haben Sie also, verschleppen sollten Sie es trotzdem nicht.
Was den Ausgang vorher entscheidet
Fast alles hängt an der Dokumentation des Auszugstags. Ein von beiden Seiten unterschriebenes Protokoll, Fotos jedes Raums bei Tageslicht und die abgelesenen Zähler machen aus einer Behauptung eine Tatsache. Ohne diese Unterlagen wird jede spätere Diskussion mühsam.
Vermerken Sie Ihre Kontoverbindung direkt im Protokoll und geben Sie eine Nachsendeadresse an. Ein überraschend häufiger Grund für ausbleibende Zahlungen ist schlicht, dass die Hausverwaltung nicht weiß, wohin sie überweisen soll.
Was Sie am Umzugstag dafür tun können
Räumen Sie den Keller und den Abstellraum vollständig und lassen Sie nichts stehen, was Sie nicht mitnehmen wollen. Zurückgelassener Hausrat wird als Entrümpelungsaufwand von der Kaution abgezogen, und zwar zu Preisen, die Sie nicht verhandelt haben. Wir nehmen mit, was weg soll, wenn es im Auftrag steht.
Lassen Sie außerdem alle Wohnungsschlüssel in einem Zug übergeben und quittieren. Fehlt ein Stück, kann bei einer Schließanlage ein Betrag im Raum stehen, der die Kaution übersteigt.
Passt dazu
- Wohnungsübergabe: Protokoll, Zähler, Schlüssel
- Schönheitsreparaturen: Was Mieter wirklich schulden
- Wohnungsauflösung: Komplette Räumung
- Entsorgung: Sperrmüll und Altgeräte
Was Kunden uns dazu fragen
„Können Sie die Wohnung so übergeben, dass es keinen Abzug gibt?"
Wir können räumen, reinigen und streichen, damit der Zustand stimmt. Wie der Vermieter das bewertet, entscheidet er. Was wir Ihnen mitgeben, ist eine Rechnung über die ausgeführten Arbeiten, und die ist im Streitfall ein handfester Nachweis.
„Wir haben Möbel, die niemand will. Zieht der Vermieter dafür etwas ab?"
Wenn sie stehen bleiben, ja. Deshalb nehmen wir Sperrmüll im selben Zug mit, wenn er beim Angebot berücksichtigt wurde. Kurzfristig auf Zuruf ist der Wagen dafür meist zu voll.
„Machen Sie Fotos von der leeren Wohnung?"
Auf Wunsch dokumentieren wir den Zustand nach dem Ausräumen und schicken Ihnen die Bilder mit Zeitstempel. Das ersetzt kein Übergabeprotokoll, hilft aber, wenn später von Schäden die Rede ist, die vorher nicht da waren.
Wo unsere Zuständigkeit endet
Bei der Kaution geht es um Ihr Mietverhältnis, nicht um den Umzugsvertrag. Deshalb halten wir uns hier zurück.
- Wir bewerten nicht, ob ein Abzug berechtigt ist. Das ist eine Rechtsfrage, und dafür gibt es den Mieterverein oder eine Anwältin.
- Wir verhandeln nicht mit Ihrem Vermieter und treten nicht als Zeuge in einem Streit auf, den wir nicht miterlebt haben.
- Wir stellen keine Gefälligkeitsbestätigung über einen Wohnungszustand aus, den wir so nicht angetroffen haben.
Was wir liefern, sind Fotos, Protokolle unserer eigenen Arbeit und eine nachvollziehbare Rechnung. Damit lässt sich in aller Regel gut argumentieren.
Fragen zu: Die Mietkaution zurückbekommen
Darf ich die letzte Miete mit der Kaution verrechnen?
Davon ist abzuraten. Die Kaution sichert Ansprüche am Ende des Mietverhältnisses, sie ist keine vorgezogene Miete. Wer sie einbehält, riskiert eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs und verliert die bessere Verhandlungsposition.
Bekomme ich Zinsen auf die Kaution?
Ja, die Erträge der Anlage stehen Ihnen zu und werden mit ausgezahlt. Bei den Zinssätzen der vergangenen Jahre sind das oft nur wenige Euro, den Anspruch gibt es trotzdem.
Wie lange darf ein Teil für die Nebenkosten einbehalten werden?
Bis die Abrechnung für den letzten Zeitraum vorliegt, längstens jedoch im Rahmen der Abrechnungsfrist von zwölf Monaten. Einbehalten werden darf nur ein angemessener Teil, nicht die gesamte Kaution.
Was gilt bei einer Bürgschaft statt Bargeld?
Dann geht es nicht um eine Auszahlung, sondern um die Rückgabe der Bürgschaftsurkunde und die Freigabe gegenüber der Bank. Fordern Sie beides ausdrücklich an, sonst läuft die Gebühr dafür weiter.
Weitere Ratgeber
Was soll wohin?
Nennen Sie Start, Ziel, Wohnungsgröße und Wunschtermin. Daraus ergibt sich die Fahrstrecke und daraus die erste Einschätzung. Fest wird der Betrag mit der Besichtigung und ändert sich danach nicht mehr.