Was Mieter tatsächlich schulden
Schönheitsreparaturen beim Auszug
Ob Sie beim Auszug streichen müssen, hängt an einer einzigen Frage: Enthält Ihr Mietvertrag eine wirksame Klausel, die diese Arbeiten auf Sie überträgt? Ohne sie bleibt die Pflicht beim Vermieter, denn von Gesetzes wegen schuldet er die Instandhaltung der Wohnung.
Was unter den Begriff fällt
Gemeint ist eine feste Liste: das Tapezieren und Streichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper samt Heizrohren, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Diese Aufzählung stammt aus dem Wohnungsbaurecht und wird im Mietrecht seit Jahrzehnten so verwendet.
Nicht dazu gehören das Abschleifen von Parkett, der Austausch eines abgenutzten Teppichbodens, Arbeiten an der Fassade oder das Streichen der Fenster von außen. Wer dazu aufgefordert wird, sollte widersprechen. Auch Reparaturen an Türen, Fliesen oder Sanitärobjekten sind etwas anderes und fallen nicht unter diesen Begriff.
Häufige Klauseln, die vor Gericht scheitern
Der Bundesgerichtshof hat in einer langen Reihe von Entscheidungen aussortiert. Regelmäßig unwirksam sind:
- starre Fristen, nach denen unabhängig vom tatsächlichen Zustand gestrichen werden muss
- die Pflicht zur Endrenovierung allein wegen des Auszugs, ohne Rücksicht auf die Abnutzung
- Vorgaben zur Farbe während der laufenden Mietzeit, etwa das Gebot, ausschließlich weiß zu streichen
- Quotenklauseln, nach denen ein Anteil der künftigen Renovierungskosten anteilig zu zahlen ist
- die Übertragung auf den Mieter, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde und dafür kein angemessener Ausgleich vereinbart war
Der letzte Punkt ist der wichtigste
Wer eine Wohnung mit abgewohnten Wänden übernommen hat, soll sie nicht in einem besseren Zustand zurückgeben müssen, als er sie vorgefunden hat. Genau deshalb ist die Übertragung in solchen Fällen unwirksam, sofern der Vermieter keinen angemessenen Ausgleich geleistet hat, etwa mietfreie Zeit oder eine Kostenbeteiligung.
Für Sie heißt das: Suchen Sie das alte Übergabeprotokoll heraus. Steht dort, dass die Wohnung unrenoviert übernommen wurde, oder zeigen Ihre Einzugsfotos abgenutzte Wände, verändert das die Ausgangslage erheblich. Bewerten muss diesen Punkt allerdings jemand mit Rechtskenntnis, nicht wir.
Fristen als Anhalt, nicht als Automatik
Als Orientierung gelten drei Jahre für Küche und Bad, fünf Jahre für Wohn- und Schlafräume, sieben Jahre für Nebenräume. Diese Werte dürfen nur weich formuliert sein, also im Sinne von in der Regel. Entscheidend bleibt der tatsächliche Zustand: Eine kaum genutzte Wohnung braucht nach fünf Jahren keinen neuen Anstrich.
Umgekehrt kann eine stark beanspruchte Wohnung schon früher fällig sein. Wer während der Mietzeit ohnehin gestrichen hat, sollte Rechnungen oder Fotos aufheben, denn damit lässt sich der Zeitpunkt der letzten Renovierung belegen.
Selbst machen oder machen lassen
Ist die Klausel wirksam und die Wohnung fällig, dürfen Sie selbst streichen. Eine Klausel, die zwingend einen Fachbetrieb vorschreibt, hält der Prüfung nicht stand. Der Maßstab für die Ausführung ist eine handwerklich ordentliche Arbeit, keine Meisterleistung. Deckende Anstriche, saubere Kanten, keine Farbnasen.
Bei der Rückgabe ist eine neutrale, helle Farbe der sichere Weg. Eine kräftig farbige Wand kann als Nachteil gewertet werden, weil der Vermieter sie mehrfach überstreichen muss. Rechnen Sie durch, was sich lohnt: Für eine Dreizimmerwohnung kalkulieren Betriebe je nach Zustand mehrere hundert bis über tausend Euro. Zwei eigene Wochenenden plus Material liegen deutlich darunter, kosten aber eben zwei Wochenenden am Ende eines Umzugs.
Zeitliche Einordnung im Umzug
Streichen Sie erst, wenn die Wohnung leer ist, nicht zwischen halb abgebauten Möbeln. Deshalb liegt der Malertermin bei uns immer nach dem Umzugstag, und die Übergabe kommt danach. Wer alles auf einen Tag legt, streicht abends im Kunstlicht und sieht die Fehlstellen erst am Morgen der Übergabe.
Wenn Sie die Arbeiten abgeben möchten, übernehmen wir sie im Anschluss an den Transport. Die Kombination hat einen praktischen Vorteil: Das Team kennt die Wohnung bereits und weiß, wo Möbel gestanden haben und welche Stellen nachgearbeitet werden müssen.
Passt dazu
- Renovierung: Malerarbeiten zur Übergabe
- Wohnungsübergabe: Protokoll, Zähler, Schlüssel
- Mietkaution zurückbekommen: Fristen und zulässige Abzüge
- Montageservice: Möbel auf- und abbauen
Was für Malerarbeiten gebraucht wird
Wenn Sie selbst streichen, ist das die Ausstattung, mit der es zügig geht. Beauftragen Sie uns, bringen wir alles mit.
- Abdeckvlies statt Folie
- Vlies rutscht nicht und saugt Tropfen auf. Auf Folie verteilt sich Farbe unter den Schuhen im ganzen Raum.
- Kreppband für saubere Kanten
- Türzargen, Steckdosen, Sockelleisten. Direkt nach dem Streichen abziehen, sonst reißt der Anstrich mit.
- Spachtelmasse und Schleifpapier
- Dübellöcher füllen, glatt schleifen, erst dann streichen. Übermalte Löcher bleiben sichtbar.
- Tiefengrund bei kritischen Flächen
- Frisch gespachtelte Stellen und stark saugende Wände nehmen Farbe sonst ungleichmäßig an.
- Farbrolle mit langem Stiel
- Decken ohne Leiter, gleichmäßiger Druck. Der häufigste Grund für Streifen ist zu wenig Farbe auf der Rolle.
- Wandfarbe mit guter Deckkraft
- Zwei Anstriche mit guter Farbe sind schneller fertig als vier mit billiger. Die Menge auf dem Eimer bezieht sich auf einen Anstrich.
Fragen zu Renovierung und Auszug
„Übernehmen Sie das Streichen komplett?"
Ja, Wände, Decken und Heizkörper, inklusive Spachteln der Bohrlöcher. Wir rechnen nach Fläche und Zustand ab und sagen Ihnen vorher, wie viele Tage die Wohnung dafür leer sein muss.
„Können Sie am selben Tag umziehen und streichen?"
Der Anstrich beginnt frühestens am Tag danach. Farbe braucht Trocknungszeit, und in einer Wohnung, aus der gerade Möbel getragen werden, bleibt kein Raum sauber. Eingeplant werden sollten ein bis drei Tage.
„Der Vermieter verlangt einen Fachbetrieb, muss das sein?"
Eine solche Vorgabe ist in aller Regel nicht durchsetzbar, Eigenleistung genügt, wenn sie ordentlich ausgeführt ist. Klären Sie das vorher schriftlich, damit die Frage bei der Übergabe nicht neu aufkommt.
Was wir zu Ihrem Mietvertrag nicht sagen
Wir sind Umzugsunternehmen, keine Rechtsberatung. Diese Grenze halten wir bewusst ein.
- Wir prüfen keine Vertragsklauseln und sagen Ihnen nicht, ob Sie streichen müssen. Das gehört zum Mieterverein oder in eine anwaltliche Beratung.
- Wir bestätigen nicht schriftlich, dass eine Renovierung nicht erforderlich sei, um Ihnen im Streit mit dem Vermieter zu helfen.
- Wir übernehmen keine Arbeiten, die über Schönheitsreparaturen hinausgehen, etwa Parkett abschleifen oder Fliesen ersetzen.
Was wir übernehmen, sind Malerarbeiten in ordentlicher Ausführung, dokumentiert durch eine Rechnung mit Leistungsbeschreibung.
Fragen zu: Schönheitsreparaturen beim Auszug
Muss ich Dübellöcher verschließen?
Bohrlöcher in üblicher Zahl gelten als vertragsgemäßer Gebrauch, verschlossen und überstrichen werden sie aber fast immer erwartet. Bei Fliesenspiegeln in Bad und Küche ist die Bewertung strenger, weil das Ersetzen einer Fliese aufwendig ist.
Was ist, wenn ich die Wohnung frisch renoviert übernommen habe?
Dann ist die Übertragung der Schönheitsreparaturen grundsätzlich möglich, sofern die Klausel im Übrigen wirksam formuliert ist. Ob sie das ist, hängt am Wortlaut, und dazu gibt es viel Rechtsprechung.
Darf ich farbige Wände zurückgeben?
Während der Mietzeit dürfen Sie streichen, wie Sie möchten. Zur Rückgabe hin ist ein heller, neutraler Ton der unstrittige Weg. Kräftige Farben führen regelmäßig zu Nachforderungen.
Wie lange dauert das Streichen einer Zweizimmerwohnung?
Mit zwei Kräften ein bis zwei Tage, abhängig von der Deckenhöhe und davon, wie viele Löcher gespachtelt werden müssen. Kommt Tapete herunter, verdoppelt sich die Zeit leicht.
Weitere Ratgeber
Was soll wohin?
Nennen Sie Start, Ziel, Wohnungsgröße und Wunschtermin. Daraus ergibt sich die Fahrstrecke und daraus die erste Einschätzung. Fest wird der Betrag mit der Besichtigung und ändert sich danach nicht mehr.